O direito real de laje como nova manifestação de propriedade

O direito de laje é uma nova manifestação do direito de propriedade. Quem discorde dessa asserção, em pleno ano de 2017, provavelmente se refugia no perfil oitocentista de uma propriedade monista, ancorada nos estreitos limites do Código de Civil, apenas viabilizada quando o bem imóvel estiver fisicamente ligado ao solo ou a ele se conectar por uma fração ideal. Como evidentemente disso não se trata o modelo jurídico da “laje”, para alguns doutrinadores é mais cômodo perseverar na fórmula artificial das dicotomias e direcionar o direito de laje ao território dos direitos reais em coisa alheia. Nessas horas, indago como um civilista afeito às classificações tradicionais justificaria a titularidade de dados pessoais que se encontrem nas “clouds” fornecidas pelos provedores (lembre-se de que o direito real de laje contempla o espaço aéreo!).

 

Com efeito, vivenciamos a realidade plural das “propriedades”. O fracionamento das titularidades corpóreas e intangíveis como fato jurídico dinâmico encontra abrigo na Constituição Federal, mais precisamente dentre os direitos fundamentais e/ou no setor da ordem econômica, a partir daí se disseminando para os microssistemas (propriedade autoral, ‘software’, patentes, etc.). Em contrapartida, o estático “direito das coisas” do Código Civil, reflete a tradicional propriedade (i) mobiliária centrada nas faculdades de usar, fruir, dispor e reivindicar, como ressai do art. 1228 do Código Civil. No “big bang” das propriedades contemporâneas, a propriedade radicada no domínio e posse de objetos materiais é apenas a ponta do ‘iceberg’ de um vasto acervo de propriedades cujo núcleo migrou da posse de coisas para a titularidade de créditos. Como elemento comum das mais diferentes situações jurídicas proprietárias, pode-se dizer que o núcleo duro da titularidade no primeiro quartel do século XXI consiste na faculdade do proprietário extrair uma utilidade privada do bem.

 

Com a vigência da Lei n. 13.456/17 e, especialmente, a tipificação do direito de laje - com início no artigo 1.510-A do Código Civil -, abre-se um novo capítulo na constante ressignificação do direito de propriedade brasileiro, resultado da necessária tensão entre o “direito de propriedade” e o “direito à propriedade”. O direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF) como garantia institucional e direito fundamental individual, fundado na liberdade do indivíduo de se apropriar de bens e de excluir terceiros (o clássico sujeito passivo universal). Lado outro, o direito à propriedade (art. 5º, ‘caput’, CF), como expressão do Estado Democrático de Direito pela via da universalização do acesso à propriedade. Trata-se de direito fundamental social, albergado no princípio da igualdade material, que defere a todo o ser humano o “vir a ter” e o direito de “não ser excluído” da condição de cidadão dotado de um piso patrimonial que materialize a sua dignidade e preserve a privacidade do núcleo familiar.

 

Nessa imanente adequação entre o direito de proteção da propriedade já consolidada (regras do jogo) e o direito promocional à propriedade como mínimo existencial (qualidade dos ‘players’), coloca-se o direito real de laje como instrumento de regularização fundiária urbana, sob medida para a realidade brasileira, na qual incontáveis famílias vivem em pavimentos distintos daquele originariamente construído sobre o solo, seja na condição de familiares do proprietário originário - em regra, um núcleo formado a partir de descendentes do titular -, ou mesmo desconhecidos, que informalmente contratam uma espécie de locação do “puxadinho” e assumem a condição de possuidores da laje (situação corrente em comunidades carentes). Em um ou outro caso, o mérito da nova legislação é de sinalizar que o acesso à propriedade da laje é significativamente superior à factualidade da posse. Enquanto a existência da posse demanda efetividade e aparência - o constante exercício e fruição -, o direito de propriedade é um signo cadastral, vínculo formal de exclusividade entre o bem e a pessoa, deferindo-lhe a titularidade mesmo que eventualmente não exercite a posse. Mais do que uma simbologia, o registro do então fato social da laje como unidade autônoma, legaliza o gueto e converte o ‘outsider’ em membro da cidade formal. A universalização de titularidades transforma um capital morto (posse) em ativo circulável, seja pela regularização formal da laje para fins comerciais do próprio titular (o que a lei não excluí), seja pela via de hipotecas ou propriedades fiduciárias sobre a laje, permitindo que milhares de famílias finalmente tenham acesso a financiamentos bancários para a abertura de pequenos negócios.

 

Além da propriedade e posse, as relações de pertencimento também se viabilizam pelos direitos reais em coisa alheia. Definitivamente, esse não é o caso do direito de laje. A laje não é mera projeção laminar de uma propriedade alheia! O legislador enfaticamente disciplinou o novel direito real como uma unidade imobiliária autônoma, construída com matrícula própria, novo fólio distinto daquele que publicizou a construção sobre o solo, com isolamento funcional e acesso independente, individualização de despesas e encargos econômicos e instituição de titularidade sucessiva (art. 1510-A, §§ 1o a 6o, CC). Se nem toda propriedade é perpétua (v.g. a propriedade resolúvel), o certo é que não existem direitos reais em coisa alheia com o atributo da perpetuidade, pois em algum momento o titular terá que restituir os poderes dominiais ao proprietário. Dentre outras, a enfiteuse foi relegada ao limbo no CC/02, pois na atualidade um direito real de fruição apenas exercita a sua função social quando há uma demarcação temporal pelo qual o titular extrairá uma utilidade de um bem alheio, evitando-se o parasitismo ‘ad eternum’. Além de não ser propriedade demarcada temporalmente, não se trata o direito real de laje de direito real limitado em seu conteúdo, o que pressupõe um esvaziamento dos poderes dominiais. O titular da laje poderá usar, fruir, dispor e reivindicar. Evidentemente, há uma limitação na realização de obras/reformas/instalações na laje, ou exercício de direito de preferência para atos dispositivos. Esse balanceamento é próprio da coexistência de unidades imobiliárias autônomas, como soi ocorrer no condomínio tradicional (modelo jurídico distinto da laje pela comunhão de frações ideais sobre áreas comuns), decorrendo das regras que disciplinam o exercício civilizado dos direitos de vizinhança ou o adimplemento de exigências administrativas, que em nada interferem no conteúdo da propriedade. A título de comparação com outras propriedades, a propriedade fiduciária é praticamente esvaziada em seu conteúdo dominial – o fiduciário não pode usar, fruir ou mesmo dispor do bem na pendência da dívida -, porém ninguém duvida que o credor é o real proprietário do bem dado em garantia. No extremo, podemos nos socorrer da hipótese da fragmentação entre a propriedade dos ‘shareholders’ e o controle de administradores, sem que essa cisão elimine a titularidade de cada acionista.

 

Verticalizando o tema, a nosso viso sequer se insere o direito real de laje na qualificação de uma superfície em “2º Grau”, por sobrelevação ou infrapartição. Há um “pecado original” no raciocínio dos que creem como supérflua a instituição da laje como direito real pelo legislador brasileiro, ao argumento de que idêntico resultado poderia se alcançar pelo recurso à tipicidade elástica da superfície. Em verdade, tratam-se de modelos jurídicos estruturalmente e funcionalmente diversos. No plano estrutural, o direito real de superfície é propriedade resolúvel (art. 1.375, CC) - que não demandará matrícula autônoma da acessão - caracterizada por uma suspensão temporária dos efeitos da acessão pela qual o implante realizado no solo será de titularidade do construtor pelo prazo negocialmente ajustado. Ao final do prazo previsto na averbação do registro, haverá o cancelamento do direito real. A seu turno, o direito de laje é propriedade perpétua, cujo registro no RGI ensejará uma nova matrícula, independente daquele aplicável à propriedade do solo ou de sua fração ideal, seja em termos de disposição ou do trânsito jurídico em geral. No aspecto funcional, há nexo finalístico entre a vocação do imóvel e da acessão a ser realizada na superfície. A superfície encontrará utilidade em investimentos econômicos que demandem exploração de propriedades ociosas (seja de extensas áreas abandonadas ou prédios que demandam reformas – superfície por cisão) ou mesmo, para o melhor desempenho da função social das cidades (art.1.377, CC, c/c art. 21 lei n. 10.257/01), com a possibilidade de que particulares possam exercitar atividades lucrativas (v.g. garagens subterrâneas, infovias), permitindo aos municípios a canalização de recursos para atividades essenciais e melhorando a qualidade de vida do cidadão. Já o direito de laje guarda ambições diversas no plano finalístico, consistindo em elogiável forma de democratização do direito de propriedade (não dispensando eficazes políticas públicas), que cada vez mais se distancia do perfil liberal de uma instituição excludente de muitos (os ‘erga omnes’), e, paulatinamente, agrega mais uma camada: a de instrumento de acesso à vida digna para muitos brasileiros, os futuros lajeários!

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