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A Propriedade dos “micropisos”

Estou em Madrid desde o final de agosto como professor visitante na Universidade Carlos III e retornarei no início de 2019.  Uma das recentes polêmicas espanholas, com reflexo no direito civil constitucional, concerne aos “micropisos”. Para fazer frente a alta dos valores locatícios em Barcelona – e aproveitando um vácuo jurídico - a empresa Haibu pretende importar um modelo habitacional de sucesso em Hong Kong, reformando e reabilitando oito prédios, já batizados como “colmeias”, para um irrisório padrão de 3m2 por unidade (2,40 de largura por 1,20 de comprimento). Os moradores do cubículo devem cumprir uma série de requisitos, como não ter animais ou antecedentes criminais, destacando-se a limitação etária: só para pessoas entre 25 e 45 anos que vivam sozinhas, vedada a cessão de uso para familiares ou amigos. Se tudo der certo, a iniciativa migrará para Madrid e outras cidades.

Morar em imóveis menores que um cárcere, e que mais se assemelham a um ataúde do que a uma habitação, é uma realidade que ultrapassa fronteiras. “Uma casa é uma máquina de morar”. A máxima do arquiteto Le Corbusier foi agora levada as últimas consequências, pois o fato econômico da conversão de pisos em “minipisos”, e destes em “micropisos”, resulta da existência de um mercado em potencial: a demanda de jovens estudantes, sem condições de acesso a apartamentos maiores ou de trabalhadores com renda reduzida, que se deslocam por dezenas de quilômetros para chegar ao local do trabalho. O fator atrativo é a localização das colmeias em pontos centrais das grandes cidades, oferecendo, além do espaço privativo para descanso, área comum dotada de bancada com armários e micro-ondas, wifi e área de banheiros.

Todavia, o fato econômico do micropiso gera consequências jurídicas que remetem àquilo que no Brasil se tem como “mínimo existencial”, uma das dimensões do princípio da dignidade da pessoa humana. Na Espanha, a comunidade jurídica compreende que a diversidade social impele à criativa busca de diferentes soluções habitacionais para novos modelos de família. Porém, todas as alternativas remetem aos “standards” de habitabilidade que se traduzem pela exigência constitucional do acesso a uma “moradia digna”.  Tal conceito jurídico indeterminado, contudo, não impediu que algumas comunidades autônomas estipulassem até mesmo em 20 m2 o mínimo para uma moradia habitável.

O problema não é tão singelo quanto se imagina. Ao invés de indagarmos puramente por um piso mínimo quantitativo de um imóvel, devemos perguntar sobre qual tipo de construção pode ser considerada uma “casa”. Os “micropisos” não podem ser considerados moradias, pois servem para uso pontual e limitado no tempo. Não se nega que uma pessoa possa dormir em um “nicho”, porém o resguardo à esfera de intimidade não converte uma cápsula em uma casa ou um espaço para (con)viver, pois o principal atributo de uma moradia são as diferentes atividades diárias que nela se realizam. Seguindo esse raciocínio, sequer se poderia cogitar da impenhorabilidade do micropiso, seja por não cumprir com o conceito de residência ou sequer preencher o conteúdo de um mínimo existencial que é subjacente a qualquer moradia.

Partindo da premissa do conceito de moradia como local em que diversas atividades diárias se realizam, encontraremos situações em que os conceitos de posse e propriedade de bens imóveis poderão se unificar em uma pessoa, sem que essas situações subjetivas coincidam com o direito fundamental de moradia. Vale dizer, não apenas excluiríamos os micropisos – pois sua monofuncionalidade subverte a plurifuncionalidade de uma residência – como também poderíamos ampliar o raciocínio para o modelo jurídico da multipropriedade. Os contratos de “timeshare” são títulos dos quais derivam relações de pertencimento, sem que o titular do direito à posse direta por uma fração temporal anual seja propriamente considerado um morador. A noção de casa das pessoas, que sempre foi fundada na identificação espacial, está cedendo lugar a uma nova noção de uma forma de vida como algo transitório, de curto prazo. Comprar “time-shares” ou micropisos é uma forma de “temporizar” o comércio. Em vez de comprar um lar, compra-se o acesso a um bem – o direito de uso de um apartamento, condomínio ou outra instalação por um determinado período (na multipropriedade) ou a um mero espaço de repouso. noturno (micropiso).

Permito-me ir além. A Constituição Brasileira anseia pela democratização do direito à propriedade, como atributo difuso de acesso à titularidade de bens jurídicos por parte dos outsiders. Por sua vez, o mercado visualiza os incentivos criados pela difusão do direito de propriedade. Em acréscimo, o novo proprietário do “micropiso” afirma a sua autonomia negocial em uma unidade habitacional que “a priori” é projetada para não ofender a segurança, saúde e sossego dos condôminos ou vizinhos. Portanto, satisfeito tanto o direito individual de propriedade (liberdade) como o direito metaindividual à propriedade (igualdade substancial), qual seria a censura à normalização jurídica do fato econômico dos micropisos? Uma resposta persuasiva é a ofensa à função social das cidades, pela multiplicação de bairros hiperpopulosos que congestionam o já esgarçado espaço urbano e deterioram a qualidade de vida na briga por espaços de “centímetro por centímetro”. O inadimplemento da função social é uma violação do princípio da solidariedade, invariavelmente ponderada com a liberdade econômica do titular e o acesso a bens jurídicos. Traduzindo esse discurso jurídico para o cenário das cidades brasileiras, a tragédia é a de apenas somarmos os novos micropisos aos velhos barracos e palafitas.

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